美国的房贷通常分为30年、20年、15年和10年固定利率，以及 3 ARM、5 ARM 等可调节利率。贷款金额$417,000以下为普通贷款，以上则为大额度贷款。如果按贷款的目的来看，还可以分为Purchase（购买）、Refinance（重新贷款）和Cashout（抵押贷款）三大项。

很多人选择30年固定利率贷款，因为觉得安心，另外月供低；房产经纪人（Realtor）也经常推荐它。很多人不知道，其实 3 ARM 和 5 ARM 也是很好的选择。

什么是ARM呢？Adjustable-Rate Mortgage (ARM)。比如说5 ARM，还款时间为30年，前5年利率不变，此后每年根据市场情况进行调整，但是限定了最大的变动幅度。有些几年前选择ARM的客户，在固定时间到期后，现在是2.875%的利率；而如果选择30年固定利率，当年的利率可没有这么低。当然，既然是可浮动利率，就代表着有一定风险，未来的利率也可能升高。

美国NAHB (National Association of Home Builders) 的研究发现，美国人平均在一个Single Family House居住的时间为13年。另外，很多华人喜欢提前付完贷款。所以买房者在选择贷款的时候，需要考虑到将来打算在这个房子住多长时间、多久付完贷款等因素。

重新贷款（Refinance）是很多人不知道的省钱方法。很多朋友贷了30年固定利率后，就再也没有考虑过贷款和利率事情了，然而利率市场像股票大盘一样随时变化，比如最近几年的利率就比较低，如果用Mortgage Calculator 计算一下，或许每月能省几十甚至几百块。

用房子抵押贷款（Cashout）也是投资、上学的常见选择，比商业贷款利率更低、更简单：

比如说，假设一支基金的平均Return为9%，用房子抵押贷款出钱，利率为4%，再用钱投入买基金，则年收益为5%。

比如说，现在的美国学生联邦贷款利率在4.29% – 6.84%之间，如果父母用房子抵押贷款，可能会省几个点的利率。

另外，小型Business Loan通常规定还款时间短（1-5年）、压力大、贷款又很繁琐，如果用房子抵押贷款作为自己生意的投资，贷款时间为30年，这样压力就会小一些。

贷款买房的几点提醒

不是所有人都能拿到一样的利率。除了市场行情外，您的个人信誉和房子贷款的金额都会影响您的利率。

贷款之前，至少两个月不要存过千的现金。即使是合法的钱，如果没有可以跟踪来源（Traceable）的Paper Work，也是不可以的；不但不能使用，而且会影响贷款的批准。

银行只相信你的Tax Return。如果你Tax Return上显示的收入不够的话，你实际收入再多也是空口无凭。另外他们会看你的收入和支出的比例。

贷款的过程中不要买任何大额贷款的东西。 有朋友在贷款中，觉得房子有着落了，赶紧买一个车吧。本来房贷已经Pre-Approved，因为忽然有重大支出，银行在正式审批的过程中就给拒绝了，因为他们要承担的风险增大了。